两脚房挂牌数目激删，生齿净流进量有限，人为低。这类状况下，沈阳房价凭甚么那末下?

才入手一套40平米的小复式房，贝壳标价为40.5万，刚开始看着不错，想买来租出去，就随便报了个34万的价格，中介房主商量后没有回音，年后中介又打来电话35万成交，突然发现沈阳房子的水分真大。
我在沈北还有两套房子，按照市场价已经达到了一万三一平，去年六月挂上去的，至今看房的人寥寥无几，不过好在我不着急，现在沈阳年轻人大多数转移在沈北，唯一赌的就是以后沈北会成为沈阳的又一个中心，不然这个房价有可能也是泡沫。

沈阳楼市近一年多的二手房挂牌价、成交价出炉，沈阳楼市从2019年7月到2020年的10月的二手房挂牌价11936元变为11865元，跌了71元，跌幅为0.5%，沈阳二手房成交价从9870元变为10066元，涨了196元，涨幅为1.9%。
其实别看那么多炒房客说去年沈阳房价涨得非常厉害，但实际上沈阳房价的涨幅一直都不是很大，而且沈阳楼市的后劲也是明显不足。大家可以看到沈阳房价近一年来最高点是在2020年1月份，随后就开始了震荡下行，如果以2020年1月为基点的话，那么沈阳二手房成交价今年还跌了100来块，只是按照去年7月份的基点来计算，沈阳房价也才涨了196元，连200元都不到。
从二手房挂牌价的走势来看，那些沈阳的二手房房东对于沈阳房价下跌还要抵抗一下，在沈阳出台调控之后，沈阳的二手房成交量不断下跌，待售二手房数量不断上涨，在这种明显的下行趋势面前，这些二手房房东还在企图用抬高二手房挂牌价的方式来让刚需觉得沈阳房价在上涨。只是从成交价方面来看，这只是沈阳房东单方面的行为，买房人并不买账。
总的来说，沈阳房价大跌的概率不大，但是有可能会一直横盘阴跌。

改善住房还没到顶，预计还得涨二三年。目前很尴尬的，二环内没什么房子买，新房均价破两万，二手房住过人的半价还得拐个弯。
涨不上来的是无学区的十年房龄以上的老破，沈阳外来人口越来越少，且对生活水平要求较高，这种房子很难卖得出去，现在很少有人去买这种房子。我举个例子，皇姑一环内鲲鹏小区，每平米现在才5000-8000，依旧没什么人买。沈阳最核心金廊沿河地带原老赵府邸，河畔花园现在还不到一万。


反观其他二线城市容忍度就比较高，房子破成什么样子也有人愿意住。
沈阳人民相对还是比较有钱的，大部分都在卖老房子换新房子，要求也越来越高。别忘了现在沈阳还在限购，很多本地人根本买不了房子。再加上2年5年的限售，限购限售一旦解开，房价还得往上冲。
附上2019年沈阳土拍价格，注意楼面价。个人觉得楼面价5000-8000元每平的，算上建筑成本，销售成本，资金成本，管理成本，利润要求，翻一番是保守的。仔细看看拿地的房地产公司，已经瞄准沈阳新房房价破2W的目标去的，不然怎么可能这么齐心一致的高价拿地。


沈阳这个城市，看去年的土拍，今年开发商拿地更疯狂了。
目前买房的还是以改善房为主，我父亲13年买的房，但是看到现在园区的管理，户型，配套还是想再升级一下。

都说沈阳工资低，但是沈阳的人均存款好像还在全国的中上等水平，说明了这个统计数据有多么的不靠谱
另外，随着美国刺激经济增发美元，必然迎来新一轮通货膨胀，房子还会继续涨
上一次回答完这个问题之后忽然对投资房产有了点兴趣，手头能用的存款不多，大概看了皇姑和铁西还有沈北的二十几个楼盘，其中部分楼盘的价格已经超过我的想象力了，但是仍然销售形势大好，在售房源基本售磬，余量不多，不论是最畅销的80-90平的户型还是90%洋房和别墅的次高端项目，部分在售楼盘售价较19年秋季开盘时已经有了3000元的涨幅，普遍涨幅距离初次开盘（六至十二个月左右）一千元左右，综合市场表现，结合前边说的增发美元的影响，未来五至八年，所以，现在就说沈阳房价到顶了，不能算是一个理性的判断

这个问题，我可以很肯定的回答你。基本到顶了。
（1）经济发展：沈阳虽为新一线城市，但实际发展水平为弱二线城市，地铁数量和新楼盘只能构建表面的华丽，内核决定结果。
  (2)人口：辽宁25%老龄化人口，东北各省老龄化人口严重。沈阳暂时维持少量人口净流入，后期人口滑坡恐怕难以避免。
（3）收入：一般也就4000块，还算中等偏上些，这里我们只看中位数。
（4）二手房市场：2020年3月26日，二手房挂盘数量超87600套。有价无市。
（5）城市重心：沈阳这种二线级别的城市，倾全城之力能发展好 一环里 和 浑南 两个地方就不错了。正常的二线和所谓的新一线，最多能发展好两个区，一个老城区和一个新城区。中介动不动讲板块都是唬人的。铁西，沈北，于洪，包括苏家屯，不要幻想有多大发展。
（6）房价悖论：如果一个城市的房价涨到超过这个城市的价值，这个城市的人口就会外移。举个例子，如果沈阳均价涨到1万1了，就会有很多人选择去西安；如果涨到1万5了，就有很多人去买成都；如果涨到3万，基本会都选择去杭州和南京。因为我买你这里的房子，我在当地却赚不到这些钱还房贷，那我只能换个收入和房价比更平衡的城市。
（7）学区：未来城市，遍地是分校学区，等于没有学区。
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发现还挺多人关注，所以我就更新一下。今天是2020年4月16日。更新以下数据。

• 沈阳二手房挂牌量增至97000多套，再创新高。
  
• 来自沈阳日报的沈阳人口结构数据。注:2019年沈阳常住人口增量6000人，可以看出户籍人口增加量必然会越来越有限。已经来的落不落户影响其实不大，后面的来不来才是关键。总有人想拿户籍人口增加量粉饰实际人口增量，偷换概念就能解决实际问题吗？
  

3. 2019年沈阳、大连与成都、重庆的GDP总量和增速对比。


总结: 二手房数量增加，老龄化人口比例增加，经济发展与成都对比大幅滞后。可以看出，这种"内分泌失调型"的房价上涨撑不了多久。
另附本人信息: 由于最近总有中介狗，地产狗来咬人，还晒假数据，遂自爆信息，不怕硬刚。本人男，英西双语，另有电气工程学位，就职于制造业，月薪4000，沈阳房产三套，浑南一套新的，一环里一新一旧。可约线下真人PK，已有女友相亲勿扰。
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今天是2020年4月28日，好久没更新了，因为最近工作比较烦。沈阳二手房挂牌量继续增加，此刻为102663套。
附几组数据供大家参考：


(1)可以看出长沙和沈阳，房价基本一致，人口基本一致，GDP长沙是沈阳的近2倍，二手房存量长沙远小于沈阳。内涵可以自己斟酌。


(2）从数据可以看出二手房挂牌量在1年之内猛增5.2万套，大概率是炒房客前几年买的新房现在大批量满二满五了，不太可能是持有老破小的房主这一年突然集体抽风卖房。老破小那么扎手，2018年之前大部分都已经挂牌开卖了。所以，如果中介和你说沈阳二手房多是因为都是老破小，不要信，就抽他就完了。
--------------------------------------------2020年6月11日，今天再次更新。
挺久没更新了，今天是2020年6月11日。分享以下数据。


根据表格我们可以得出几个点：
（1）直辖市是不变的，而新一线城市是每年评选的，就是不稳定的。在15个新一线城市的评选中，以前东北有两个城市，沈阳和大连。最近几年大连已经跌了出去，沈阳的名次也逐年下降。
（2）重庆作为直辖市，发展虽然也挺好，但和其他几个直辖市比，就逊色了。而且重庆的房价和其他城市相比，并不算高。可见制约一个区域发展的因素是非常复杂的。所以沈阳不该把希望寄托在“国家中心城市”这个名额上，而是应该提高自身的水平。打铁还需自身硬，不是说给你个名号，你就起飞了。如果给你个名号，你也只会炒房地产，给你这个名号有意义吗？
（3）东北的教育其实还是可以的，但如果说有多好，那是谈不上的。长沙有4所211大学，沈阳只有两所，这个差距还是蛮大的。所以中介动不动谈沈阳的教育，让人感觉非常不舒服。
（4）经济实力就不用和重庆比了，和人口房价都差不多的长沙比，GDP是长沙的一半。
（5) 二手房挂牌套数，人口3000多万的重庆有15万多套，人口830多万的长沙有3万5千多套，人口830多万的沈阳有11万8千多套。
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今天是2021年2月21日, 很久没更新了。实在是懒得动弹。沈阳二手房挂牌数量为14万3千套。很欣慰，去年后半年的沈八条，对投资散户有一定抑制作用，但仍然没有淹没他们的热情。开发商、房产中介、投资散户，还是一路高歌猛进，虚张声势，想尽办法榨干打工人的最后一块铜板。
目前的情况是，投资买房的远多于刚需。因为投资的旺盛，迅速推高了房价，又反制了刚需。我2018年购买的一个楼盘，去年年末收房，业主群组起来了，好多人都不在沈阳生活，就是纯粹的投资，占比约50%，居然还有河南的。 就目前来看，这批投资散户可能兴奋个一年半载，但等待他们的是流泪十年八年。
总有人抛开人口和经济谈沈阳房价，认为沈阳房价可以涨到均价5W一平。那来看一下2020年沈阳GDP, 然后静静等待5W一平的天方夜谭。2015年到2020年，经过5年的努力，GDP从19名降到33名，房价从6000涨到1万多。在此期间，工资基本不动 。最后，希望能出台更严的XX条，5年限售时间并不长，最好考虑延长，增加持有成本；或者效仿其他城市，社保必须交满5年才能在当地购房。


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今天是2021年3月7日，二手房挂牌量为14万6千多。分享一些信息给大家，自行做判断。


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今天是2021年3月28日。沈阳二手房挂牌量为15万，常驻人口830万。重庆二手房挂牌量为16万5千，常驻人口3000万。重庆是直辖市，沈阳是XXX？重庆房价才多少呢？爱自己的家乡没有错，但沈阳人不要过于自恋了。
炒沈阳楼市的，炒的不是楼，是海市蜃楼。
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今天是2021年4月26日，沈阳二手房挂牌量为15万2千。以目前的建筑水平来看，再大开发商的楼盘，也经不住时间的摧残。房龄10年，就是一个很大的转折点了。不要相信中介说什么买优质的次新房，要么不买，要买就买全新的。现在2021年，去看看2011年入住的楼盘什么样；过几年2025年，再看看2015年入住的房子又是什么德行。5-10年以后会有一个新名词"老破高"，比现在对"老破小"的不屑有过之而无不及。电梯楼楼龄久了面临的问题会更多，想进行修缮要统一更多人的意见，但是人的想法千奇百怪，人越多越难以统一。只需要5-10年，现在炒得很开心的盘，很大一部分会跌入冰点。还有，大部分次新房都在近郊，好像相对于远郊更NB一些，但不要忘了，所谓的远近都是根据老城区中心来计算的。老城区中心都可以不再建设了，一个近郊10年后一样不会再建设，不断地开发偏远新区，不断地推倒重来。近郊的住户特别自相矛盾，一边不承认老城区，一边又对远郊不屑。但10年后，近郊的大部分房子就是离中心挺远的"老破高"。比今天的"老破小"还尴尬。————————————————————————
今天是2021年5月1日, 沈阳二手房挂牌数量为15万5千。享受假期5天，祝大家节日快乐，就不多说了。
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今天是2022年1月12日。沈阳今天颁布了一个新规定，子女上学或者家有病人的可以免征五年大税。
(1)此规定更像是对上方态度的试探。即没有取消大税，又想尽办法开了绿灯。如被打压，立即收回；如不打压，会有进一步试探。
（2）此流程非常简单，只需要填写如下的一张表。什么叫"开卷考试"？什么叫"睁一只眼，闭一只眼"？
（3）此类操作对城市经济或有短暂刺激，但对于制造业萎靡、产品竞争力差、产业布局陈旧的城市来说，如同饮鸩止渴。一时之快，换长久之痛。
（4）房价可能会短暂上升或微升，但预计1-2年后，炒房客"You jump, I jump"的戏码会十倍上演。
（5）生孩子或成为炒房客的准入门槛。实属好笑。